Autore: acd

LUB immobiliare: il Coworking

LHUBcoworking è un ufficio a Mondovì, nel Centro Storico di Breo (Contrada del Borgheletto), con 9 postazioni di lavoro, dove puoi avere la tua scrivania con, incluso nel canone di SERVICE, luce, riscaldamento, telefono fisso, wifi banda larga, pulizie, spazzatura.

Ogni professionista è autonomo e indipendente ma, se vuoi, puoi collaborare e condividere con gli altri, lavoro e clienti.

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condividiamo il lavoro,

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La tua scrivania ti aspetta….

Contattami al 335 7225825. Luca.

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La Due Diligence: molto più di una valutazione immobiliare

La Due Diligence Immobiliare per la valutazione del rischio.

COSA E’:

Naturalmente si è chiamata con un termine anglofono (si pronuncia “diu diligens”), in italiano sarebbe la Dovuta Diligenza ed esprime il grado di commerciabilità di un bene immobile.

E’ l’indagine approfondita svolta dal professionista incaricato, il duediligencer, che considera aspetti amministrativi, urbanistici, catastali, strutturali, impiantistici, sullo stato di manutenzione, la situazione debitoria ed eventuali altri aspetti che definiscono l’ampiezza della Due Diligence. La Due Diligence si differenzia dal Rating (la semplice Valutazione Economica) poiché mentre la seconda ha come scopo di individuare il PREZZO dell’immobile, la Due Diligence evidenzia anche le criticità, le difformità e la possibilità ed i costi per sanarle. La Due Diligence è infatti più ampia di una Valutazione.

CHI LA RICHEDE

Il committente della Due Diligence è una persona o una società che vuole acquistare, vendere o stimare un immobile e vuole conoscere aspetti che necessitano un’indagine approfondita. Può commissionare una Due Diligence Full e considerare tutti gli aspetti o Limited e approfondire solo alcuni ambiti: per esempio un’azienda che vuole acquisire una struttura produttiva ma non è sicura della completezza dei documenti relativi all’ambito Ambientale, Paesaggistico ed ai Vincoli… in questo caso commissionerà una Due Diligence Limited per i soli ambiti necessari. Oppure un privato che acquista un immobile in Centro Storico e non è sicuro per l’aspetto Strutturale e dei Vincoli, commissionerà una Due Diligence Limited per l’ambito Strutturale e per Vincoli Urbanistici, Storici (Belle Arti) e possibili interventi di ristrutturazione o ampliamento… 

COMPETENZE:

Al duediligencer viene sovente richiesto un tale livello di ampiezza e profondità di campi di indagine che non potrebbe avere competenze così specifiche. Nel mio caso, dopo 22 anni di attività immobiliare, mi avvalgo della collaborazione di professionisti specializzati che sanno dare il completo supporto allo scopo della Due Diligence che mi è stata commissionata: ingegneri per le competenze strutturali, geometri per la parte catastale, periti e artigiani per gli impianti e le conformità, ecc…

La preparazione richiesta al duediligencer è la medesima che porta a poter ricoprire l’incarico di Esperto del Giudice CTU per il Tribunale, per i procedimenti esecutivi fallimentari.

RESPONSABILITA’:

il duediligencer è responsabile delle informazioni che riporta in Due Diligence, ovviamente non del contenuto dei documenti stessi che sono redatti da terze parti. Il duediligencer relaziona al committente in base all’ampiezza che è stata richiesta: accede ai data rooms (gli uffici tecnici, il catasto ecc…), recupera i documenti, li confronta con lo stato di fatto durante il sopralluogo e individua le difformità e le criticità. Nella fase di Report finale, elenca tutti i documenti  raccolti, la data di acquisizione degli stessi e quando ha effettuato i sopralluoghi di verifica nell’immobile.  Relaziona anche, se richiesto, sui possibili Valori Aggiunti Nascosti cioè su possibili sviluppi e potenzialità del bene che nel tempo potrebbero aumentare la commerciabilità e di conseguenza il valore.

PERCHE’ RICHIEDERLA

Comprare, vendere un immobile o valutare se acquisire un’azienda è un momento importante e oneroso nella vita delle persone. Ma non solo, la Due Diligence è utile anche per chi vuole considerare il proprio Patrimonio in chiave successoria: cosa lascerò ai miei cari? 

Che si sia esperti investitori o alle prese con il primo acquisto, è bene rivolgersi al giusto professionista. Di solito si chiede consiglio ad un amico, l’esperto! 

Io se fossi quell’amico, consiglierei di richiedere una Due Diligence.

QUANTO COSTA

Il Compenso di Due Diligence si compone da parametri progressivi in base all’ampiezza. Ogni ambito ha uno specifico coefficiente che se richiesto va a contribuire al Compenso Complessivo. Nell’Incarico di Due Diligence il committente specifica chiaramente gli ambiti richiesti e il compenso è pattuito prima della stesura. Integrazioni e approfondimenti sono previsti, prevedibili e preventivabili. 

IN CONCLUSIONE

Sono agente immobiliare dal 1996 e il 22 anni ho acquisito conoscenze e competenze che mi portano ad un continuo aggiornamento, nel tentativo di migliorare l’offerta di Servizi Immobiliari ai miei Clienti. La Due Diligence è secondo me un documento IMPORTANTISSIMO che dovrebbe entrare a far parte del quotidiano per l’investitore, che sia un privato che non vuole sorprese o un investitore istituzionale.

Spero di aver fatto cosa gradita con queste informazioni!!

Ciao!

I soldi al Notaio

La Stampa 28 settembre 2017

CAMBIA TUTTO MA NON CAMBIA NULLA: 
siamo alle solite, una legge che urlata sui social fa tremare il mercato: “per chi compra casa, i soldi non vanno più al venditore ma al Notaio, che ha tempo fino alla trasctizione per consegnarli al venditore…” non è esattamente così:
1- è facoltà delle parti farne richiesta, altrimenti, tutto come prima
2- comporta un ulteriore COSTO che il Notaio si fa rimborsare (un bel po’ di lavoro in più), ma non si sa quanto: “…dipende” dice un Notaio
3- serve per tutelare la parte debole (l’acquirente – dice il legislatore)
4- la trattativa è così completamente tutelata (dice il legislatore)

I MIEI DUBBI:
1- se durante una trattativa l’acquirente mi fa una richiesta simile (e il venditore è effettivamente un “furbetto”), semplicemente non accetta l’offerta. Punto e basta. E l’acquirente di conseguenza è si tutelato, ma non compra la casa…
2- sovente i venditori, con l’acconto dell’acquirente fanno mille cose: comprano altre case, saldano debiti (mutui o altre pendenze) ecc… e in questo caso, se i soldi li ha il Notaio, non avrebbero la disponibilità
3- se voi foste un acquirente e compraste una casa da un sacco di soldi, ma tanti eh? che ne so, 1 milione di euro… da un Notaio sconosciuto, gli versereste 1 milione sul conto? 
4- se voi foste un venditore, e vendeste una casa da un sacco di soldi, ma tanti eh? che ne so, 1 milione di euro… da un Notaio sconosciuto, uscireste dal suo studio con, LA CASA VENDUTA ALL’ACQUIRENTE e IL VOSTRO MILIONE SUL CONTO DEL NOTAIO?????

Ah, gli interessi maturati su quel conti, vanno allo stato. Non al venditore.

Vabbè questi i miei primi dubbi, per il resto meno male che lo stato ci aiuta!!!!!

Ma ancora un’ultima cosa: ma per una trattativa immobiliare e la sua tutela, non c’è il Codice Civile? I Tribunali? Le leggi già fatte da applicare?   bah, mi sembra tutta una complicazione inutile… vi farò sapere e se ne sapete più di me, aiutatemi!!!!!

Turismo Immobiliare

Il TURISMO IMMOBILIARE

Se cerchi su Google non salta fuori nulla; il Turismo Immobiliare non ha  una definizione, ma c’è. Sono quelle attività di promozione del territorio utili ad attrarre turisti con lo scopo di invogliarli a tornare, ad affittar case e magari comprarle. La ricaduta economica è importantissima e consente di attivare un circolo VIRTUOSO immobiliare di grande importanza: le case non solo si vendono agli stranieri ma si usano per affittacamere, locande, bed and breakfast, case vacanze, case per ferie ecc… e non sono contenitori vuoti in cerca della miglior peggiore offerta per la vendita!

Esempi reali e attuali:

Finale Ligure (Savona) e il cicloturismo nei boschi.

La Valle Maira (Cuneo) e l’escursionismo anche in mountain bike.

Insomma luoghi che non sono “nati” con quella vocazione ma che grazie all’idea o alla volontà di attrarre turisti internazionali, si sono ORGANIZZATI puntando al turista per nuove opportunità di crescita.

Cosa centra con noi: faccio un esempio, ipotizzando un caso di lavoro per RUSTICI e CASCINE: i clienti mi chiedono di venderle ai tedeschi ma il canale di vendita non c’è perché qualche straniero si incontra per le strade di Mondovì ma non c’è il mercato che è stato presente il Langa qualche anno fa… o appunto quello di Finale Ligure o della Valle Maira di oggi, perché i nostri sono turisti di transito, vengono qui, soggiornano qualche notte e se ne vanno (la maggior parte).

Un progetto di TURISMO IMMOBILIARE avrebbe lo scopo di invogliare il turista a rimanere sul territorio, con l’obiettivo di promuovere anche il mercato immobiliare.

Lo so il “giro” è molto lungo… ma non si può raccogliere oggi senza aver seminato un bel po’ di tempo prima… Vabbè la mia è solo una riflessione.  Si chiama TURISMO IMMOBILIARE come possibile risposta a questa situazione del mercato dove la maggior parte degli addetti ai lavori dice che va tutto bene, benissimo, ma in realtà non è così. Ci stiamo accontentando delle briciole di “quattro” trattative immobiliari tra monregalesi (E PER FORTUNA CHE CI SONO EH???), quando in realtà potremmo rivolgerci ad una clientela internazionale!

Questa mattina un amico che ha una struttura B&B mi ha inoltrato la Legge Regionale n.13 del 3 agosto 2017 (fresca, fresca): affittacamere, locande, bed and breakfast, case vacanze, case per ferie ecc… Una lettura NOIOSISSIMA ma di grande utilità!!

La allego. Ma cercatela e facciamoci venire in mente qualche buona idea!

Scarica la L.R. 13 strutture ricettive extralberghiere

ciaooo

Advisory for Development Management

Tradotto: CONSULENZA per la GESTIONE dello SVILUPPO degli IMMOBILI. 
Detto in inglese è molto più figo… detto in italiano invece: non sapendo che farsene di un immobile probabilmente invendibile si valutano le possibilità, le potenzialità tecnico e urbanistiche per ricollocarlo sul mercato in modo “diverso”.
Ancora più semplicemente: farsi venire delle idee!

A parte gli scherzi però, in altre città italiane c’è chi si ingegna per vendere servizi a chi ha effettivamente delle necessità immobiliari importanti. Si chiama in una parola, INNOVAZIONE.
Qui da noi non si fa perchè è “una roba strana” e se non lo ha ancora fatto nessuno “è perchè non funzionerebbe“… poi magari dopo quindici anni, si farà, in ritardo. Avete presente le Isole Pedonali nei Centri Storici chiuse al traffico? Ecco, noi l’abbiamo fatta venti anni dopo; ma questa è un’altra storia.

RICONVERTIRE un IMMOBILE, cioè pensare a come potrebbe essere essere riutilizzato, non significa che in cento metri quadri faccio due bilocali e li affitto. Riconvertire significa anticipare un bisogno del cliente.
A Milano da un decennio i negozi invendibili e “in affittabili” sono diventati abitazioni open space, loft per giovani e per chi cerca sistemazioni abitative “strane”, tipo casa e laboratorio… Ma Milan lè Milan!
A Torino in zone degradate della città (Porta Palazzo) hanno realizzato spazi di cohousing (coabitare-abitare insieme), con lavanderie, cortili e piscine in uso comune. Ma a Torino dopo le Olimpiadi del 2006, è cambiato tutto!
Insomma, sembra che per le idee innovative ci debba essere una causa scatenante e che qui non ci sia stata e che non ci sarà mai. Non è vero. La causa scatenante è sempre la stessa, ovunque: il BISOGNO di trovare una soluzione. Il segreto è CERCARLA.

Norbert Lantschner – l’ideatore di Casa Clima

Ho conosciuto di persona Lantschner a giugno del 2016 a Mondovì, durante un interessante intervento a Mondovisioni con Luca Mercalli (il metereologo), si parlava di clima, energia e qualità del costruire riducendo i consumi… 
La sua dedica sul libro è per me un autografo prezioso.
Il suo libro non mi ha cambiato la vita (in realtà non l’ho letto tutto perchè molto tecnico), ma ho preso spunto per approfondite i temi di RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA di casa mia, costruita da mio nonno nel 1986. Credo di essere a buon punto.
Il tema della CONSAPEVOLEZZA Energetica è secondo me il primo passo da compiere per affrontare l’argomento. 
Non parlo di RISPARMIO Energetico perchè quello è un tema difficile e molto tecnico ed io non ho tutti gli strumenti per affrontarlo… ma informandomi e lavorando con i professionisti addetti ai lavori, nei cantieri che seguo, me ne sono fatto un’idea. L’argomento è affascinate e vale la pena affrontarlo.
Ho imparato molte cose e molte altre ne sto studiando, qui vi propongo alcuni passaggi che ritengo interessanti del suo libro…

Buona lettura! Io intanto studio!!!!

WABI

Wabi è un termine orientale (giapponese), per il quale non esiste la traduzione letterale, ma individua la bellezza delle cose modeste, semplici, incompiute…

Viviamo in un momento molto poco Wabi: anzi se fai una cosa Wabi, ti fanno causa, non ti pagano e chiedono i danni… ma guarda te come cambia la filosofia di vita da una parte all’altra del pianeta!!

In realtà però Wabi non significa una cosa fatta a metà o fatta male! Bensì “incompiuta” cioè che lascia all’immaginazione il compito di finirla con l’abilità, il gusto e il bisogno di chi osserva.

Wabi è lasciare che l’altro sia libero di completare la cosa a suo piacimento, o di non farlo, così che anche altri possano immaginare e finire a modo loro.

Wabi è una traccia che chiunque può seguire in libertà, senza costrizioni di forma o di risultato.

Mi piace molto questa idea.

Alain de Botton

Alain de Botton è uno di quegli scrittori che mi incuriosisce per i suoi argomenti diversi (architettura, viaggi, Proust… filosofia) e che mi stupisce ogni volta.

Mi piace il modo in cui mi accompagna nella lettura, lasciandomi il tempo di ambientarmi nell’argomento e dandomi le giuste tracce per il cammino, per arrivare non solo dove “vuole lui” ma lasciandomi sempre spazio per la mia libera interpretazione. Trovo che sia uno scrittore gentile, che non impone la sua idea.

… quella dei nanetti, è la mia preferita!!

Augusto Pieroni

Pieroni insegna Storia della Fotografia, io invece per gioco faccio delle fotografie. La distanza è pressoché abissale ma nulla mi vieta di sottolineare alcune sue frasi e accorgermi che i bravi maestri con alcune semplici parole sanno accompagnarci quasi ovunque. E leggendolo, mi sembra di capire!!!! E divento quasi fotografo!!!
Ahhh, l’illusione della lettura!

Però a parte gli scherzi, la lettura è veramente interessante, direi avvincente e molto utile. Di li a farla facile è un attimo!

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LUB - Luca Bonelli

Via G. B. Beccaria 39 e 41
12084 Mondovì CN
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